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6 de Junho de 2020

Direito imobiliário parte geral: imóveis urbanos e rurais

Ieda Schlossarecke, Advogado
Publicado por Ieda Schlossarecke
há 4 anos

Imóvel urbano é aquele situado em zona urbana, de acordo com norma municipal.

Aquele que, mesmo fora da zona urbana ou sem definição de zoneamento, tenha, no mínimo, dois dos requisitos abaixo:

- meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviai

- abastecimento de água

- sistema de esgotos sanitário

- rede de iluminação pública

- escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel.

A respeito da incidência de imposto territorial urbano, sobre o imóvel urbano incide o IPTU, exigido anualmente e fiscalizado pela Prefeitura municipal.

A competência para fixação do valor de IPTU é da Prefeitura, com base no valor venal do imóvel. Por exemplo: Em SP, a alíquota para imóveis residenciais é de 1% e para imóveis comerciais é de 1,5%, respeitados alguns acréscimos e descontos aplicados por região, conforme a lei.

O IPTU incide sobre a propriedade, a posse e o domínio útil. No entanto, estão isentos de pagamento os imóveis residenciais com valor venal abaixo de 160 mil reais e os imóveis comerciais com valor venal abaixo de 90 mil, com exceção de vagas de garagens e estacionamentos comerciais.

O não pagamento do IPTU tem como consequência: (i) a inscrição do débito em dívida ativa; (ii) o impedimento da comercialização da propriedade do imóvel e a constituição de garantias.

Em caráter de exceção, alguns imóveis mesmo situados em zona urbana, devido à sua destinação rural, ou seja, exploração extrativista, pecuária, agricultura em geral, deixam de pagar IPTU para pagar Imposto Territorial Rural – ITR.

O imóvel rural é aquele localizado fora da zona urbana, que se destine à exploração agrícola, pecuária ou extrativista vegetal, florestal ou agroindustrial.

Para fins de cadastro no o INCRA e na Receita Federal do Brasil – RFB, considera-se como imóvel único aquele que, mesmo descrito em mais de uma matrícula, tenha área contínua e pertença a um mesmo proprietário.

Para fins de propriedade junto ao Registro de Imóveis – RI, a matrícula indicará a existência de um único imóvel, desprezando o conceito de área contínua.

A respeito da incidência do imposto territorial rural, sobre o imóvel rural incide o ITR exigido anualmente pela RFB e fiscalizado, em alguns casos, pela Prefeitura municipal.

O ITR incide sobre a propriedade, o domínio útil e a posse.

Em caráter de exceção, alguns imóveis mesmo situados em zona rural, devido à existência de benfeitorias típicas de imóvel urbano, apesar da destinação rural pode ensejar a cobrança do IPTU.

O direito de propriedade se dá com o direito de usar, gozar, usufruir e dispor de um determinado bem móvel ou imóvel, e de reavê-lo, de quem quer que injustamente o detenha.

A aquisição de propriedade de um bem imóvel pode se dar de forma:

Originária: quando a propriedade é adquirida sem vínculo com o proprietário anterior, ou seja, sem uma transmissão formal da propriedade, como por exemplo: a usucapião.

Derivada: quando a propriedade é adquirida do proprietário anterior, ou seja, através de transmissão formal via RI, como por exemplo: a compra e venda, a dação em pagamento, etc.

A transmissão da propriedade, seja originária ou derivada se dá através do registro do instrumento de transferência no RI.

O principal instrumento que possibilita a transmissão de propriedade de bem imóvel é a escritura pública de compra e venda, lavrada pelo Tabelião de Notas e Títulos.

No entanto, há exceções determinadas por lei, como por exemplo:

- imóveis com valor inferior a 30 salários mínimos vigente

- alienação fiduciária por instituição financeira através do Sistema Financeiro de Habitação - SFI

- cisão, fusão e incorporação de sociedades.

Nas exceções, o instrumento que possibilita a transmissão de propriedade será o particular que, nestes casos, ganha força de escritura.

Sobre a transmissão de propriedade incide o imposto sobre transmissão de bens – ITBI, que deve ser recolhido em favor da Prefeitura de localização do imóvel, respeitadas as normas locais e no momento da lavratura da escritura pública de compra e venda.

A posse é a situação de fato em que uma pessoa, que não detém o status de proprietária, exerce poderes de uso, gozo e até de disposição, através da cessão de direitos.

A obtenção da posse sobre determinado bem imóvel advém de forma autorizada e desautorizada, o que enseja direitos e obrigações.

Autorizada: Locação, arrendamento, comodato, entre outras.

Desautorizada: simples ocupação ou invasão.

No caso de posse autorizada, cabe ao possuidor zelar pelo bem imóvel, nos termos contratados, cia de regra, sem direito à obtenção da propriedade.

No caso de posse desautorizada, cabe ao possuidor além das obrigações inerentes ao uso e gozo do imóvel, o direito à obtenção da propriedade, desde que decorrida a prescrição aquisitiva.

A prescrição aquisitiva consiste na fluência de determinado prazo para aquisição de um determinado bem, por aquele que detém sua posse.

A decorrência da prescrição aquisitiva dá ao possuidor o direito de obter da justiça a declaração de propriedade sobre o bem em questão, através da conhecida ação de usucapião.

A procedência da ação de usucapião resultará em uma ordem judicial que será levada a registro no RI para fins de atribuição de propriedade.

Os direitos reais são aqueles que os indivíduos têm sobre as coisas, sejam móveis ou imóveis.

Os tipos encontram-se em rol taxativo definido pelo Código Civil:

Art. 1.225. São direitos reais: I - a propriedade; II - a superfície; III - as servidões; IV - o usufruto; V - o uso; VI - a habitação; VII - o direito do promitente comprador do imóvel; VIII - o penhor; IX - a hipoteca; X - a anticrese. XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; XII - a concessão de direito real de uso.

As formas de aquisição dos direitos reais variam conforme a natureza da coisa (se móvel ou imóvel). Aqui trataremos da coisa imóvel.

A aquisição de um direito real passa, obrigatoriamente, pelo registro do instrumento que constituiu esse direito, no RI.

De maior importância para este estudo são os denominados direitos reais de garantia quais sejam: penhor, anticrese, hipoteca e alienação fiduciária.

Os direitos reais de garantia se prestam a vincular determinado bem imóvel à liquidação de uma obrigação e trataremos adiante daqueles que envolvem bens imóveis.

Importante ressaltar que do direito real constituído em benefício de um credor para a garantia de liquidação de uma obrigação, nasce a hipoteca.

A hipoteca incide sobre bens imóveis rurais ou urbanos, estradas de ferro, minas, pedreiras, navios e aeronaves e tem por característica manter o bem na posse e propriedade do devedor até a liquidação da obrigação.

A instituição de hipoteca deve ser feita por escritura pública e registrada na matrícula do imóvel no RI para dar a devida publicidade ao ato.

A execução do bem hipotecado, em caso de inadimplemento, deve se dar pela via judicial

Já o instituto da alienação fiduciária, corresponde ao direito real constituído em benefício de um credor para a garantia de liquidação de uma obrigação.

A alienação fiduciária incide sobre bens móveis e imóveis rurais e urbanos e tem por característica entregar a propriedade do bem ao credor e manter a posse com o devedor, até a liquidação da obrigação.

A execução do bem alienado, em caso de inadimplemento, deve se dar pela via extrajudicial.

Todo imóveis, seja ele urbano ou rural, possui matrícula imobiliária que é um documento, mantido pelo registro de imóveis, que reúne todas as informações sobre o imóvel, tais como: área/perímetro; dados do proprietário atual e anteriores; ônus e gravames; dados cadastrais diversos.

As certidões de matrículas são expedidas pelo Registro de Imóveis e tem validade legal de 30 dias. Para o estado de São Paulo, as solicitações podem ser eletrônicas através do site: www.arisp.com.br

As informações são inseridas nas matrículas através de atos de registro e de averbação. Esses atos são taxativamente declarados pela lei de registros publicos. Os atos de registro revelam as transmissões ou declarações de propriedade, bem como a constituição de direitos reais.

Os atos de averbação informam dados e tratam de questões secundárias.

O imóvel urbano será considerado regular perante o registro de imóveis quando em sua matrícula contiver:

- Descrição do perímetro e suas confrontações, quando for o caso

- localização

-benfeitorias e

- dados de cadastro.

Para obtenção da regularidade perante o registro de imóveis, é necessário que a planta de localização e o projeto de edificação estejam devidamente aprovados pela Prefeitura municipal, de acordo com a lei de uso de solo e plano diretor, o que resultará na emissão das licenças e autorizações a serem registradas e ou averbadas no registro de imóveis.

A irregularidade do imóvel urbano pode impedir a transmissão de propriedade, constituição em garantia, desmembramento, financiamento, entre outros atos.

O imóvel rural será considerado regular perante o registro de imóveis quando em sua matrícula contiver:

Descrição do perímetro e suas confrontações, pelo sistema georreferenciado.

Reserva legal e área de preservação permanente - APP inscrita no CAR – cadastro ambiental rural.

Certificado de cadastro de imóvel rural – CCIR atualizado junto ao INCRA.

Inscrito perante a RFB com declaração anual de ITR.

Explorado dentro dos limites impostos pela legislação.

A irregularidade do imóvel rural pode impedir a transmissão de propriedade, constituição em garantia, desmembramento, financiamento, entre outros atos.

A descrição do perímetro do imóvel deverá respeitar as coordenadas georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro. Estas coordenadas devem ter precisão posicional fixada pelo INCRA.

O trabalho de georreferenciamento é realizado por engenheiro cadastrado no INCRA, que produzirá o mapa e o memorial resultante do levantamento topográfico.

O mapa e memorial em questão deverão ser inseridos no sistema de certificação do INCRA – denominado SIGEF.

Atualmente, os imóveis rurais com área inferior a 250ha, para fins de transmissão de propriedade ou constituição de garantias estão dispensados da realização do georreferenciamento, desde que as descrições atuais havidas em matrículas não se apresentem precárias.

Para fins de desmembramento, parcelamento, remembramento registro de usucapião, o georreferenciamento e a certificação são exigíveis de imediato.

A partir de 20.11.2016 será obrigatório o georreferenciamento, certificado pelo INCRA, para imóveis com área entre 100ha e 250 há, a partir de 20.11.2019 para imóveis com área entre 100ha e 25ha e, a partir de 20.11.2023 para imóveis com área inferior a 25ha.

Também vale lembrar da existência do instituto do CAR, que é um cadastro eletrônico consistente em um banco de dados das principais informações das propriedades rurais do país. O CAR será composto de 04 módulos:

- inscrição

- análise

- PRA - Programa de Recuperação Ambiental

- Monitoramento.

Neste momento está implantado o módulo (i) de inscrição e as informações são declaratórias, de responsabilidade do proprietário ou possuidor de imóvel rural e farão parte do Sistema Nacional de Cadastro Ambiental Rural (SICAR), que está sob a responsabilidade do Ministério do Meio Ambiente e do IBAMA.

A finalidade do CAR é integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais, compondo base de dados para controle, monitoramento, planejamento ambiental, econômico e combate ao desmatamento.

Todas as propriedades ou posses rurais devem ser inscritas no CAR, independentemente da situação registral (com ou sem matrícula), extensão e localização.

Não é obrigatória a inscrição do arrendatário, comodatário e parceiros. No entanto, o proprietário ou possuidor do imóvel rural objeto do arrendamento ou comodato deverá inscrevê-lo.

Os prazos para inscrição e penalidades para os não inscritos seguem abaixo:

- Até 05 de maio de 2016, com averbação da inscrição em matrícula.

- Advertências ou multas.

- Impossibilidade de obtenção de licenças, autorizações ambientais e créditos rurais.

- Impossibilidade de adesão ao PRA – Programa de Regularização Ambiental.

- Impossibilidade da prática de qualquer ato na matrícula do imóvel, seja de registro ou averbação.

- Tributação (incidência de ITR) sobre as áreas de RL, APP, Uso Restrito, entre outras.

Ainda não há prazo para validação por parte do órgão ambiental das informações declaradas no CAR. O módulo de análise está em fase de implantação e não tem previsão de disponibilidade.

Com a análise do órgão ambiental o status do cadastro passará de Inscrito para:

Ativo: enquanto estiverem sendo cumpridas as obrigações de atualização e ou regularização; quando analisadas as informações declaradas no CAR e constatada a regularidade das APPs, área de uso restrito e RL.

Pendente: quando houver notificação de irregularidades de RL, APPs, área de uso restrito, remanescentes de vegetação nativa, etc; enquanto não forem cumpridas as obrigações notificadas; constatadas sobreposições de áreas e declarações incorretas.

Cancelado: quando constatado que as informações declaradas são total ou parcialmente falsas, enganosas ou omissas; após o não cumprimento dos prazos estabelecidos nas notificações, ou por decisão judicial ou administrativa do órgão competente devidamente justificada.

Para inscrição deve ser considerada toda a área contínua e que seja explorada de forma semelhante, obtendo cadastro único no SiCAR. Entendimento extraído do Estatuto da Terra e adotado pelo INCRA para fins de CCIR (Certificado de Cadastro do Imóvel Rural) e ITR (imposto territorial rural).

O proprietário e ou possuidor deverá identificar o imóvel rural, indicando com precisão as áreas de RL (Reserva Legal), APP (Áreas de Preservação Permanente), Uso Restrito, curso d’ água, área consolidada, remanescente de vegetação nativa, estrada, entre outras.

Na indicação da área de RL, para atingir o percentual legal, poderá ser considerada a área de APP

O proprietário ou possuidor de imóvel rural que declare como RL área superior ao mínimo legal, pode fazer uso do excedente a título de servidão ambiental, cota de reserva ambiental – CRA, entre outros, para fins de compensação de reserva legal.

A quantidade de área que deve ser destinada à Reserva Legal varia de acordo com a localização geográfica do imóvel rural e o bioma nele existente. Assim:

Imóvel localizado na Amazônia Legal:

- 80% (oitenta por cento), no imóvel situado em área de floresta

- 35% (trinta e cinco por cento), no imóvel situado em área de cerrado

- 20% (vinte por cento), no imóvel situado em área de campos gerais.

Imóvel localizado nas demais regiões do País:

- 20% (vinte por cento).

A Amazônia Legal compreende: os Estados do Acre, Pará, Amazonas, Roraima, Rondônia, Amapá e Mato Grosso e as regiões situadas ao norte do paralelo 13º S, dos Estados de Tocantins e Goiás, e ao oeste do meridiano de 44º W, do Estado do Maranhão.

A inscrição no CAR possibilita também a não incidência de ITR – Imposto Territorial Rural.

São consideradas não tributáveis as áreas de:

- RL

- APP

- Servidão ambiental

- De interesse ecológico

- RPPN

- Cobertas por florestas nativas primárias e secundária

- Alagadas para fins de constituição de reservatório de usinas elétricas.

Como condição para a obtenção da não tributação é necessário:

- Ter a inscrição no CAR

- Apresentar o ato declaratório ambiental – ADA ao IBAMA

Certificado de Cadastro de Imóvel Rural no INCRA é um documento, cujas informações constantes do CCIR devem ser averbadas na matrícula do imóvel, através da apresentação do certificado atualizado.

O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) é o documento emitido pelo INCRA que constitui prova do cadastro do imóvel rural naquele órgão.

Os dados constantes do CCIR são exclusivamente cadastrais, não legitimando direito de domínio ou posse para qualquer finalidade.

Essas informações prestadas ao INCRA servirão para definir a classificação da propriedade como produtiva ou improdutiva, respeitados os índices de utilização (GU) e de exploração eficiente (GEE) também detalhados no ITR.

A classificação do imóvel rural consta do CCIR no item “classificação fundiária” e a presença de três asteriscos (*) indica que o imóvel é classificado como improdutivo por não atender o disposto no artigo 8º da Lei 5.868/72, ficando sujeito a desapropriação para fins de reforma agrária.

Para o ano de 2015 não há mais a identificação dos *, passando a constar a classificação por extenso.

As informações prestadas a este cadastro devem ser as mesmas prestadas à RFB, por meio da declaração de ITR.

O CCIR é obrigatórios a todos os imóveis e a ausência de atualização pode impedir a transmissão de propriedade, constituição de garantias, financiamentos entre outros atos.

A efetivação do cadastro do CCIR é feita de forma eletrônica e depende da prestação de diversas informações voltadas à exploração do imóvel, áreas de aproveitamento ou inaproveitáveis, benfeitorias, entre outras, tal como declarado no ITR e no CAR.

Com a inserção das informações no sistema SNCR, será emitido um recibo contendo o rol de documentos a serem apresentados,

fisicamente, em uma unidade do INCRA.

Feita a análise pelo órgão, a emissão do CCIR será liberada de forma

eletrônica, devendo ser recolhida a taxa de emissão.

A entrega da declaração de ITR é exigível, anualmente, no mês de setembro, referente ao ano anterior - período de janeiro a dezembro, respeitadas as isenções e imunidades previstas na lei.

O ITR é imposto federal fiscalizado pela Receita Federal do Brasil, respeitado o domicilio tributário de localização do imóvel.

A comprovação de liquidação se dá através de certidão negativa de ITR – CND/ITR expedida pela Receita Federal, através do site: www.receita.fazenda.gov.br.

Desde 2008, a RFB firmou convênio com as Prefeituras para repassar 100% da receita e delegar o poder de fiscalização do recolhimento deste imposto.

Desde 2008, a RFB firmou convênio com as Prefeituras para repassar 100% da receita e delegar o poder de fiscalização do recolhimento deste imposto.

No exercício dessa competência, as Prefeituras estão indicando os valores de terras nuas de seus municípios, para embasar o cálculo do ITR.

A ausência de entrega da DITR pode impedir a transmissão de propriedade, constituição de garantias, financiamentos, entre outros atos.

O imóvel é identificado na Receita Federal através do NIRF, esse número é gerado no momento da inscrição no CAFIR. Todos os imóveis rurais, inclusive os imunes, devem estar inscritos no CAFIR.

A área total do imóvel rural para fins de ITR é dividida em: (i) áreas não tributáveis; e (ii) áreas tributáveis que se subdividem em áreas aproveitáveis utilizadas ou não para atividade rural e áreas ocupadas por benfeitorias.

As áreas não tributáveis somente poderão ser isentas de ITR com a comprovação do ato declaratório ao IBAMA – ADA, feito juntamente com a declaração de ITR, mais a inscrição no CAR. Cumpridos esses requisitos as áreas serão excluídas da tributação.

O restante da área do imóvel será tributável e, além disso, deverá ser aproveitada na atividade rural devendo atingir grau de utilização (GU) de no mínimo 80% para não ser considerado improdutivo.

A área aproveitada para atividade rural deve ter sido utilizada para plantio de produtos vegetais, reflorestamento, pastagem, descanso (pousio), exploração extrativa, atividade granjeira ou aquícola.

O cálculo do GU terá como base: a área efetivamente utilizada pela atividade rural dividida pela área aproveitável que deverá corresponder a mais de 80% para classificação de produtividade.

Alíquota do ITR: A alíquota para cálculo do ITR é estabelecida para cada imóvel rural, com base em sua área total e respectivo GU, podendo variar entre 0,03% a 20%, conforme Tabela da RFB. Quanto maior a utilização menor a alíquota.

No caso de exploração fora do conceito de atividade rural, a área aproveitável deverá ser declarada como não utilizada, zerando o grau de utilização e determinando o imóvel como “não classificado”

Cálculo do valor da terra nua (VTN): O VTN deve corresponder ao valor indicado pela prefeitura local, pelo Estado ou pelo INCRA. Na ausência de todos esses deve ser verificado o valor de mercado.

Cálculo do Imposto. A base de cálculo do ITR é o valor da terra nua tributável (VTNt). O VTNt é composto pelo valor da terra nua multiplicado pelo quociente entre a área tributável e a área total do imóvel. Esse resultado será multiplicado pela alíquota do imposto.

Alguns imóveis, de acordo com sua extensão, deverão prestar esclarecimentos sobre as atividades rurais praticadas para aferir o grau de eficiência da exploração – GEE.

O GEE deverá ser superior a 100% para que a propriedade seja classificada como produtiva.

Em agosto de 2015 a RFB publicou a IN Conjunta RFB/INCRA nº 1.581/2015 que estabelece a obrigatoriedade de vinculação das informações cadastradas no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR), do INCRA, e no Cadastro de Imóveis Rurais, da RFB para fins de estruturação do Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR).

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