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6 de Junho de 2020

Usucapião Extrajudicial

Ieda Schlossarecke, Advogado
Publicado por Ieda Schlossarecke
há 4 anos

O Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) instituiu novo procedimento denominado Usucapião Extrajudicial ou Usucapião Administrativo.

O Usucapião Extrajudicial, visa dar maior celeridade ao processo de Usucapião de modo simplificado, contribuindo para o processo de desjudicialização do Poder Judiciário.

No entanto, caso o requerente queira propor a ação de Usucapião judicialmente, não há qualquer tipo de prejuízo, sendo o Usucapião Extrajudicial apenas mais uma modalidade que fica a escolha e critério do requerente para efetuar o reconhecimento de área usucapida.

Deverá ser dada entrada no procedimento no Cartório de Registro de Imóveis localizado na circunscrição do imóvel usucapiendo.

O requerente deverá obrigatoriamente ser assistido por um advogado e munido do rol de documentos abaixo, conforme previsão expressa do artigo 1.071 do novo Código de Processo Civil, que acrescentou o artigo 216-A à Lei de Registros Publicos:

- Ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstância

- Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinante

- Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente

Importante ressaltar que não poderá haver litígio o imóvel usucapiendo.

- Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

O procedimento tem início com a lavratura de ata notarial, que consiste em instrumento público que atesta fato através do Tabelião de livre escolha da parte, que atestará o tempo exercido de posse e cadeia sucessória, configurando o direito à aquisição da propriedade através da usucapião.

O Tabelião irá colher as declarações do requerente, que deverá ser maior e capaz, quanto a forma de aquisição do imóvel e ao tempo de sua posse, para transcrever na escritura. Eventuais testemunhas que conheçam o possuidor e possam certificar que ele exerce a posse mansa, pacifica pelo período declarado, também prestarão suas declarações que serão transcritas na ata. Documentos que comprovem essa posse serão apresentados e seu conteúdo será mencionado na ata notarial.

Recebido o requerimento contendo os documentos necessários pelo Cartório de Registro de Imóveis, o pedido será autuado pelo registrador no livro de protocolo, prorrogando-se o prazo de prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

Caso falte algum documento, o Oficial irá entregar nota devolutiva ao requerente, para que emende o requerimento.

Fica dispensada a intervenção do Poder judiciário e do Ministério Público, sendo o Oficial do Registro de Imóveis o “condutor” do procedimento. Embora não haja intervenção direta dos entes públicos no procedimento de Usucapião Extrajudicial, a anuência dos confrontantes e eventuais terceiros interessados é indispensável.

Caso algum confrontante ou terceiro interessado queira oferecer impugnação, o prazo estabelecido é de 15 dias.

Se o confinante da área ou interessado não se manifestar, sua anuência ao procedimento não será presumida. Devendo ser devidamente notificados pelo registrador competente, para manifestação no prazo de 15 dias, sendo interpretado o seu silêncio como discordância.

O Oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. A Fazenda Pública, Municipal, Estadual e Federal, devem ser notificadas para eventuais impugnações em igual prazo de quinze dias.

Após, será publicado edital em jornal de grande circulação, para dar ciência a terceiros que, em prazo de trinta dias, poderão impugnar o pedido.

Decorrido o prazo sem ofertada nenhuma impugnação, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis efetuará o registro de aquisição de propriedade em nome do requerente e procederá ao registro da aquisição do direito real na matrícula. Se o imóvel não for matriculado, efetuará a abertura da matrícula e o registro, seu primeiro ato. No caso de impugnação apresentada aos autos deverão ser remetidos ao Juiz competente para que possa julgar o processo.

A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

O novo processo de usucapião extrajudicial caracteriza-se pela celeridade, em vista de que o prazo médio para o processo é de 90 a 120 dias.

Uma das principais críticas ao usucapião extrajudicial é que diferentemente do procedimento de retificação de área, o instituto do usucapião não necessita da anuência dos confrontantes, pois em vista de fundado de direito de propor a ação de usucapião, não há que se pedir anuência para os confrontantes.

Outro ponto que também está sendo bastante discutido é possibilidade de fraudes envolvendo o Cartório de Registro de Imóveis, na lavratura e venda de registros imobiliários, inclusive sobre terras públicas.

Além disso a opção pela via extrajudicial pode representar “perda de tempo” ao interessado, visto que, caso reste impugnada sua pretensão, até pelo silêncio da parte contrária, a via jurisdicional será acionada compulsoriamente.


Ieda Januário Schlossarecke

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